El diputado nacional José Luis Gioja envió al Congreso un proyecto para modificar la Ley de Alquileres, que fue sancionada en junio de 2020 y es fuertemente cuestionada por el sector inmobiliario. Las modificaciones propuestas, sin embargo, no recogen las flexibilizaciones exigidas por los propietarios sino que refuerzan los artículos que dotan de mayores derechos a los inquilinos e inquilinas. Por ejemplo, se fijan topes a los precios iniciales y de renovación de contratos y se amplía el acceso a las garantías. Además, se insta al Gobierno a elaborar una norma para gravar inmuebles vacíos. La iniciativa ya ingreso a la mesa de entradas de la Cámara de Diputados.
A continuación, los principales puntos del proyecto de ley:
Tope de aumento en la renovación
El proyecto señala que “en caso de renovación de contrato, el precio inicial del alquiler tendrá como tope un 10% adicional al que corresponda con el ajuste anual previsto. El ajuste anual se calcula con un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que es elaborado por el Banco Central. Sobre el número que arroje esa fórmula, entonces, se podría cargar un 10% extra.
Precio inicial de alquiler
El precio inicial del alquiler de inmuebles destinados a vivienda tendrá como tope un 20% adicional sobre el porcentaje de aumento anual calculado por el Banco Central. Ese tope se aplicará a todos los inmuebles que se hayan alquilado para vivienda en los últimos cinco años. Se le podrá sumar un 5% adicional por cada año que la vivienda hubiera estado sin alquilarse, desde la finalización del último contrato.
Registración de contratos
La ley de Alquileres vigente obliga a los locadores a declarar ante la AFIP los contratos y establece sanciones en caso de que no se haga. El proyecto presentado por Gioja agrega que la AFIP debe publicar en su página web “el registro de inmuebles locados”. Ese registro será de acceso libre e incluirá el domicilio, fecha de entrada en vigencia del contrato y precio de alquiler inicial.
Por otra parte, el proyecto suma beneficios tributarios para los locadores que registren sus contratos de alquiler firmados. Podrán deducir el monto facturado de los ingresos brutos anuales del régimen de monotributo o percibir una bonificación de hasta el 50% de su cuota de monotributo. También está contemplado que los inmuebles alquilados de manera formal estarán exentos de pagar bienes personales.
Construcción de viviendas
El proyecto introduce también una modificación a la ley 24.464, del Sistema Federal de la Vivienda. Suma, entre las atribuciones del Consejo Nacional de la Vivienda, la siguiente:
Diseñar un plan de construcción de inmuebles “con destino vivienda” en centros urbanos de más de 50.000 habitantes y coordinar su implementación con autoridades locales.
Formular un plan de construcción y adquisición de inmuebles por parte del Estado nacional y las 24 jurisdicciones, que se destinen a alquileres sociales gestionados por los gobiernos.
Elaborar un proyecto de ley para gravar en todo el país a los inmuebles que podrían destinarse a la vivienda y que se encuentran deshabitados.
Garantías
La ley vigente señala que, en caso de exigir garantía, el propietario debe proponerle al inquilino al menos dos opciones dentro de las siguientes:
- Título de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caución
- Garantía de fianza o fiador solidario
- Garantía personal, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos, constancia de inscripción tributaria o cualquier otro medio fehaciente. En caso de que sea más de un inquilino, se suman los ingresos.
El texto propuesto por Gioja agrega que las entidades que otorguen los seguros de caución deben aceptar a monotributistas y no pueden exigirles más que constancias de los últimos seis meses. Tampoco pueden cobrarles más que a los empleados en relación de dependencia).
